Manutenzione dell’impianto di riscaldamento in dismissione: oneri economici a carico di tutti i condòmini

In dismissione l’impianto di riscaldamento centralizzato: manutenzione a carico di tutti i condòmini. Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 1098 del 19 gennaio 2026 della Cassazione) alla luce del principio secondo cui l’operatività della rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato è limitata dal divieto di sottrarsi all’obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune.
Scenario della vicenda è uno stabile in quel di Cremona. Alcuni condòmini agiscono per via legale per vedere dichiarata la nullità parziale della delibera con cui l’assemblea ha approvato a maggioranza nel febbraio del 2014 il consuntivo per le spese straordinarie di riparazione dell’impianto di riscaldamento, addebitando a loro carico una quota, nonostante una precedente assemblea avesse deliberato nel giugno del 2012 la dismissione dell’impianto centralizzato, autorizzando i condòmini a dotarsi di autonomi impianti di riscaldamento.
Per il giudice del Tribunale, però, i condòmini che hanno agito contro il condominio debbono provvedere al pagamento dei rispettivi oneri per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato presente nel palazzo. Anche perché con una delibera del luglio 2012 i condòmini hanno deciso di non eliminare l’impianto comune, ma di sottoporlo ad un intervento manutentivo e di metterlo a norma, approvando altresì il criterio di ripartizione delle spese straordinarie, nonché quelle della sua successiva gestione.
Sulla stessa lunghezza d’onda, poi, anche il giudice d’Appello, il quale evidenzia che la delibera di dismissione dell’impianto centralizzato, risalente al giugno del 2012, aveva carattere meramente programmatico, mentre quella del luglio 2012 aveva determinato le modalità di ripartizione dei costi per la messa a norma dell’impianto centralizzato e in questa ottica l’assemblea aveva adottato il criterio di ripartizione delle spese previsto dal Codice Civile.
Inutili le ulteriori obiezioni sollevate in Cassazione dai condòmini, obbligati, volenti o nolenti, a contribuire alle spese per la manutenzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento dello stabile.
Puntando i riflettori sulla decisione, adottata all’esito dell’assemblea del giugno 2012, di ripristinare alcune parti del vecchio impianto di riscaldamento ad uso esclusivo di quei condòmini non munitisi di riscaldamento autonomo, i magistrati precisano che la riparazione di un impianto di riscaldamento preesistente, nei casi in cui sia guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell’impianto senza alcuna sua modifica sostanziale e funzionale e quindi deve essere comunque ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante. Peraltro, il Codice Civile, nel consentire all’assemblea condominiale, sia pure con una particolare maggioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste innovazioni rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, salvo a vietare espressamente quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di uno solo dei condòmini. Pertanto, al di fuori di tale divieto, ogni innovazione utile deve ritenersi permessa anche se non strettamente necessaria, col solo limite del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all’importanza dell’edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condòmini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Ragionando in questa ottica, però, nella vicenda in esame, i condòmini non deducono alcunché in ordine alla natura voluttuaria dell’ipotetica innovazione e fondano il connotato di particolare gravosità della spesa sul solo importo finale del consuntivo approvato con la delibera del febbraio 2014, ammontante quasi 60mila euro, senza parametrarlo alle condizioni e all’importanza dell’edificio.
Ampliando l’orizzonte, poi, i magistrati ricordano che l’assemblea del condominio ha il potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condòmini soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera. Ebbene, nella vicenda in esame, l’assemblea, come si evince dal verbale del luglio 2012, dopo aver preso atto che, tranne tre appartamenti, tutti gli altri, a seguito dello smantellamento dei montanti, sarebbero risultati totalmente scollegati dallo scambiatore, privi di riscaldamento e quindi passibili di declaratoria di inagibilità, ha (con delibera adottata dall’unanimità dei presenti, pari a 496,20 millesimi del valore totale) escluso, evidentemente revocando sul punto la precedente delibera del giugno 2012, la possibilità di eliminare l’impianto centralizzato, essendo invece conveniente la sua semplice dismissione con ripristino delle sole parti utili all’eventuale collegamento con lo scambiatore di calore, stabilendo che, trattandosi di opera manutentiva dell’impianto centralizzato comune, i costi sarebbero stati ripartiti secondo i millesimi di proprietà, così ponendo a carico degli utilizzatori le spese di manutenzione ordinaria e di consumo e a carico di tutti i condòmini — utilizzatori e no – quelle di manutenzione straordinaria e di dispersione termica.
Su questo fronte, poi, i giudici ricordano che la semplice dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato si riferisce al distacco fisico di una o più unità immobiliari dalla rete di riscaldamento comune, permettendo, quindi, al singolo condòmino di avere un sistema autonomo. Questo processo implica la rimozione delle tubazioni che collegano l’appartamento alla colonna condominiale, ma, come stabilito dal Codice Civile, non esonera completamente il condomino dagli obblighi verso l’impianto centralizzato, in particolare per le spese di manutenzione straordinaria e per quelle relative ai consumi involontari, dovuti a dispersione. L’operatività della rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato è limitata dal divieto di sottrarsi all’obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune con aggravio degli altri partecipanti. Quindi, il condòmino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione, quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, a cui egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare.