Come far valere l’usucapione di beni immobili acquisiti all’attivo del fallimento

L’acquisto per usucapione di beni immobili acquisiti all’attivo del fallimento può essere fatto valere nei confronti del curatore del fallimento nelle forme previste dalla legge fallimentare, costituendo l’usucapione una fattispecie acquisitiva di diritti reali a titolo originario che, in quanto fondata su un fatto giuridico (possesso e decorso del tempo), risulta opponibile al curatore anche nel caso in cui il rivendicante non abbia ottenuto, in epoca precedente la dichiarazione di fallimento, un titolo a questi opponibile.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 11423 del 28 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in merito al fallimento di una ‘s.a.s.’.
A dare il ‘la’ alla querelle è stato un privato che ha proposto domanda di rivendica nel fallimento della società, domanda fondata in principalità sull’acquisto per usucapione di alcuni beni immobili acquisiti all’attivo del fallimento per possesso ultraventennale.
In passato si è stabilito che non può essere fatta valere l’usucapione dell’immobile intestato al fallito con la rivendica, essendo il procedimento di formazione dello stato passivo strutturalmente inidoneo alla trattazione di un giudizio di usucapione, salvo che il terzo produca un titolo di acquisto opponibile alla massa. Detta visione è fondata su un triplice ordine argomentativo: l’usucapione può essere opposta al curatore del fallimento in sede di verifica se il rivendicante produce un titolo opponibile alla massa, ove trascritto in epoca precedente la dichiarazione di fallimento; l’usucapione può essere opposta all’ultimo proprietario, ma non al curatore del fallimento o alla massa dei creditori; il procedimento di formazione dello stato passivo è strutturalmente inidoneo ad accogliere accertamenti di non pronta soluzione.
Questi argomenti non possono essere condivisi, obiettano i magistrati di Cassazione, anche perché l’usucapione è uno strumento di acquisto di beni immobili che prescinde dalla continuità delle trascrizioni.
La preesistenza rispetto al fallimento della trascrizione di un titolo di acquisto ricorre per rendere opponibili nei confronti dei creditori gli acquisti immobiliari a titolo derivativo. L’acquisto a titolo originario prescinde, invece, dalla trascrizione del titolo di acquisto dell’usucapente, e ciò avviene anche in conflitto con chi abbia acquistato a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo e acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa, e tale principio trova applicazione anche in sede di esecuzione forzata, che è fondata sul principio della continuità delle trascrizioni, proprio degli acquisti a titolo derivativo.
Parimenti, l’usucapione può essere legittimamente opposta al curatore in relazione ai beni immobili acquisiti all’attivo fallimentare, attesa la natura di acquisto a titolo originario. Non risultano di ostacolo le norme della legge fallimentare che attengono al vincolo di indisponibilità sui beni del fallito e all’opponibilità di atti al fallimento – non diversamente da quanto avviene nell’esecuzione forzata – ai quali è estranea l’usucapione. L’usucapione costituisce titolo di acquisto di diritti reali fondato su un fatto giuridico, come il possesso e il decorso del termine, privo di oneri di pubblicità, in quanto svincolato da un rapporto con il precedente titolare del diritto.
Analogamente, la sentenza dichiarativa di fallimento è inidonea a interrompere il tempo ad usucapendum, rendendo del tutto indifferente per l’usucapente l’eventuale dichiarazione di fallimento.
Ciò che interrompe l’utile decorso dell’usucapione è, invece, una domanda giudiziale di rilascio del bene, ovvero una domanda petitoria, che, pendente il fallimento, non può che essere esperita dal curatore del fallimento.
D’altro canto, rendere inopponibile al curatore l’usucapione maturata durante la procedura concorsuale – oltre a creare distonie con l’esecuzione forzata, dove l’opposizione di terzo può veicolare una pretesa impeditiva alla prosecuzione della procedura esecutiva – esporrebbe l’acquirente del fallimento all’evizione dell’usucapente e, di converso, la massa dei creditori alla ripetizione del prezzo versato, se non paralizzando la vendita forzata del cespite immobiliare passibile di usucapione.
Questa azione di accertamento della proprietà del bene immobile, derivante da una fattispecie acquisitiva a titolo originario, non è incompatibile con il procedimento di accertamento dello stato passivo e di separazione dei beni acquisiti all’attivo della massa dei creditori.